Noen forskjeller på å eie eiendom direkte privat vs gjennom å være aksjonær på børs

Mange har gjerne en ide om hva det har å si å eie en utleieleilighet. Det er enkelt å forholde seg til. Man har en leietager, og man får utbetalt en viss leie og kontantstrøm hver måned. Dessuten har man noe vedlikehold og felleskostnader å betale, og på slutten av året sitter man forhåpentligvis igjen med noe profitt, gjerne etter at renter og skatt er betalt.

Det å eie et eiendomsselskap er ikke så ulikt, men færre har gjerne et klart forhold til det, spesielt om det er på børs.

Når man eier aksjer kan man eie mange slags selskap, men i bunn og grunn eier man i hvert fall en bit av et selskap.

For å komme nærmere det å eie eiendom som i en utleieleilighet, kan vi for eksempel sammenligne med eiendomsselskapet Olav Thon Eiendomsselskap. Det leier dog ut kjøpesenterareal og lite boliger, men prinsippene vi bruker til å sammenligne investeringene med kan ligne mye.

På samme måte som en utleieleilighet har Olav Thons selskap leietagere som betaler leie jevnt og trutt. Selskapet har også driftskostnader, felleskostnader, renter og skatt å betale. 

En større forskjell fra din egen utleieleilighetsbusiness og Olav Thons selskap, er at eiendomsselskapet har mange ansatte som tar seg av all drift og administrasjon. Og kostnadene med det arbeidet er dekket inne i netto leien. I utleiebedriften må du typisk stå for alt av vedlikehold, arbeid og administrasjon selv.

Hva er netto leie og netto yield og hva blir det brukt til?

Så hva er netto leie? Det er faktisk et temmelig viktig og nyttig begrep innenfor eiendomsutleie. Netto leieinntekter er dine brutto leieinntekter fratrukket direkte eiendomskostnader. Det er det du sitter igjen med i driftsresultatet ditt før renter og skatt skal betales.

Både en utleieleilighet og et eiendomsselskap som Olav Thon har netto leieinntekter. Olav Thon oppgir typisk hva de er i øverst i nøkkeltall-delen av årsrapporten.

Når vi videre skal måle lønnsomheten er netto yield et viktig begrep. Da tar man netto leie og deler på markedsverdien til eiendommen. 

Hvis du for eksempel har en utleieleilighet som har 100.000 kr i leieinntekter brutto, 20.000 kr i felleskostnader og 20.000 kr i andre kostnader, har du en netto leie før renter og skatt på 60.000 kr. Hvis markedsprisen for utleieleiligheten din er 2.000.000 kr har du en netto yield på 3%. 60.000 / 2.000.000. 

Merk at netto yield endrer seg ikke om du har mer eller mindre gjeld på eiendommen. Nøkkeltallet er uavhengig fra kapitaliseringen.

Det er derfor mange liker å bruke netto yield for å estimere hvor lønnsom eiendommen er. Med andre ord, hvor bra og effektiv er eiendommen. Eiendommen i seg selv blir jo ikke bedre eller verre om man tar opp gjeld på eiendommen. Eiendommen tjener det samme før rentekostnadene blir betalt, men lønnsomheten på investeringen totalt sett kan jo gjerne forbedres om man har høyere gjeld. Da kommer man inn på et begrep som heter egenkapitalavkastning. Det snakker vi mer om i et annet innlegg.

Risiko spredt på mange leietagere vs kun én leietager

Når du eier aksjer i et selskap som for eksempel Olav Thon Eiendomsselskap, har du en fordel i forhold til risiko når det kommer til eksponeringen mot kundene dine, leietagerne. Hvis du eier kun én utleieleilighet, har du typisk bare ett kundeforhold. Du har kanskje 1 million kroner investert i eiendommen, og du kan relativt enkelt komme i en ugunstig situasjon dersom leietageren skulle slutte å betale av en eller annen grunn. Det kan være at han er en dårlig betaler, det kan være at han har store klager på eiendommen og holder igjen leie, eller andre ting.

Når du for eksempel er investert for 1 million kroner i Olav Thon Eiendomsselskap, eier du en forholdsvis andel av selskapet i forhold til antall aksjer du sitter på. På en måte er det som om du har en liten bit av hver av det store antall butikker og kjøpmenn som de leier ut til. Du har klart risiko for ledighet, at noen lokaler er tomme. Det nøkkeltallet oppgir ledelsen av selskapet i investor-rapportene. Kjøpesenter i Norge har stort sett vært nesten fullt utleid i Olav Thons selskap. Noen prosent ledighet er det i det store og hele.

Mer konservativ gjeldsgrad

Som aksjonær i Olav Thon har det vært langt i fra nødvendig å måtte skyte inn ytterligere egenkapital fra eierne for å holde selskapet finansiert. Det kommer gjerne som følge av at selskapet har en god selvbetjeningsevne. Kontantstrømmen fra leieinntektene er tilstrekkelig etter at renter og skatt er betalt til å dekke ytterligere investeringer i nye kjøpesenter, anleggsmidler, og i det siste til og med til et økende utbytte.

En typisk norsk privat utleier har som oftest et boliglån privat som han må betale ned på hver måned.

En vanlig praksis blant mange som driver med eiendom i starten er at de låner så mye som det er mulig å låne, basert på sin egen private inntekt. Da tenker gjerne banken at lånet kan delvis finansieres av utleievirksomheten, men også til dels fra den private eierens inntjeningsevne fra jobb utenom.

Høy gjeld er ikke uten risiko, og man kan komme i mislighold med banken og bli tvunget til å selge dersom renter og avdrag ikke blir betalt i tide.

Sitter man som aksjonær i et børsnotert eiendomsselskap som er konservativt finansiert, er det gjerne mindre å frykte for å måtte finansiere driften av egen lomme, så lenge ledelsen i selskapet driver det fornuftig.

Kontantstrømmen som privat utleier og som aksjonær

I en utleieleilighet går kontantstrømmen rett inn på kontoen din måned for måned. I et selskap går kontantstrømmen til selskapets driftskonto, og den har du som minoritetsaksjonær ikke direkte tilgang til. For å få penger ut av selskapet, må styret foreslå et utbytte som må vedtas på generalforsamlingen. Litt mer tungvint skulle en gjerne tenke, men hver krone som bygges opp inne i hver av utleieformene er like verdifulle. Vel og merke så lenge kronene reinvesteres fornuftig, hvis de blir reinvestert. 

Hvilken kapital er det mest lønnsomt å eie over lang tid?

For å angripe spørsmålet ser vi på saken på følgende måte. Det man tjener skal komme fra det investeringen tjener. Ikke om man selger til en som vil bla opp mye mer kort tid etterpå, på grunn av kortsiktige markedssvingninger. 

Om man ser på det slik at man skal eie investeringen i veldig lang tid, si 30 år, kan vi ikke motstå å ta frem et utsagn fra Charlie Munger:

"Hvis en investering tjener 15% på kapitalen i 40 år, kommer du til å ende opp med å få ikke langt fra omtrent 15% om du betalte en fornuftig pris for investeringen. Hvis du har en investering som tjener 4% på kapitalen år for år i lang tid, vil du ikke ende opp med langt fra 4% årlig etter 40 år til sammenligning."

Så hva er det best å eie? Utleieleilighet eller børsnotert eiendomsselskap?

Det er ikke rett frem å si, men hvis vi antar at du har kjøpt en privat eiendom til utleie og sammenligner med et selskap som Olav Thon, ville vi begynt med å se på kapitalavkastningen.

Olav Thon tjener ca 5% netto yield. Hva klarer du å tjene på utleieleiligheten? Det må du forsøke å regne ut selv. I Oslo er gjerne prisingen på eiendommer så høy i forhold til leieinntekter at netto yield kanskje ikke er langt i fra 2%. I mindre byer, eller blant eldre bygg, kan du kanskje klare å få 4% netto yield. Det kommer mye an på hva du klarer å forhandle selv selvsagt, og hvilken leietager du får. Over tid har det gjerne mye å si hvordan konkurransesituasjonen rundt eiendommen din er, slik at leietager føler seg rettferdig behandlet.

Med mindre du har kjøpt utleieleilighetene dine til en god rabatt, vil du gjerne fortsette å få 2-4% netto yield når du fortsetter å allokere kapital til virksomheten din etter vår erfaring.

Om du bygger selv med egne materialer og har kjøpt tomt selv også, kan regnestykket klart se annerledes ut. 

Olav Thon tjener gjerne typisk som sagt 5% netto yield, også på kontantstrøm som de bruker til å kjøpe nye sentre og eiendommer.

Olav Thons eiendommer hadde 2707 millioner kroner i netto leieinntekter i 2020. Markedsverdien på eiendommene var balanseført til 54.656 millioner kroner. Det vil si at de har tjent ca 5% i netto yield.

Med litt over 50% gjeld i eiendomsselskapet er du ikke langt i fra en egenkapitalavkastning på 10%. Som Charlie Munger ville påstått, ville du da fått rundt 10% avkastning årlig over lang tid, så lenge gjeldsgraden er stabil, og så lenge netto yield holder seg på 5%.

En utleieleilighet med la oss si 3% netto yield, og der du har rundt samme kapitalisering som Olav Thon, la oss si 40% egenkapital, vil du nok ikke komme langt i fra ca 6% i egenkapitalavkastning. Hvis det stemmer, vil egenkapitalen din privat fra utleievirksomheten vokse med ca 6% årlig i lang tid.

Etter vår mening og våre beregninger er det i utgangspunktet mer lønnsomt å eie det profesjonelle eiendomsselskapet som har høyere netto yield.

Hva har aksjekursen å si for hva jeg tjener på investeringen? 

Hva har prisen på investeringen i en utleieleilighet å si? Prisene i Oslo har steget mye for eksempel. Har leienivået øket i forhold, kan man spørre seg. Hvis vi skal tro på Charlie Munger, vil du få omtrent kapitalavkastningen din så lenge du ikke overbetaler og holder på investeringen i lang, lang tid. Hvis du klarer 6% egenkapitalavkastning fra utleieprosjektene dine, vil du nok få omtrent det på lang sikt, om du ikke overbetaler for mye i en budkrig og lignende, eller er uheldig med verdsettelsen på boligen.

På børsen har du en enkel pris å forholde deg til. Prisen på aksjen i Olav Thon for eksempel kan du få et tall på daglig. Samme prinsipp gjelder som i utsagnet vårt over. Hvis du ikke overbetaler for aksjen, vil du få omtrent kapitalavkastningen til eierne til selskapet over lang tid, altså om du holder aksjen i lang tid.

Med børsnoterte aksjer, i motsetning til boligmarkedet, har du i børsens natur at prisene kan variere og svinge veldig mye til tider.

Mr Market har humørsvingninger og kan til tider tilby andeler i selskap til langt lavere priser enn kort tid før.

Da forrige krise på børs brøt ut, kunne du få andeler i Olav Thon og eie en del av egenkapitalen i selskapet til en prising som var nært 1/3 av bokførte verdier. Og da var eiendommene i balansen til selskapet verdsatt til en yield på rundt 5%. Likevel kunne du kjøpe deg inn i kapitalen til selskapet med en rabatt i forhold til bokførte verdier.

For eksempel kunne du kjøpe deg inn i selskapet til rundt 80-90 kr på det laveste, mens kursen er over det doble nå, se kursgraf under.

Noen grunner til å vurdere aksjer fremfor private eiendommer

• Du slipper å gå på visning
• Du har tilgang til samme informasjon som alle andre. Du står likt stilt med andre investorer.
• Du trenger ikke være ekspert på et visst nabolag.
• Du trenger ikke konkurrere med eiendomsekspertene som spesialiserer seg på en viss type deal.
• Du må ikke betale dokumentavgift
• Du slipper en dyr megler. Kurtasjen for et aksjekjøp og salg koster småpenger i forhold
• Du slipper arbeid med vedlikehold, visninger, leietagere som har problemer etc
• Og du trenger ikke fikse og rengjøre eiendommen når du vil selge